第二十章 初谈全案（上）(1/2)

凌枫喜欢杨可吗？

答案是毋庸置疑的！两人认识的时间还短，相处的时间也很少。一下子就说爱有点太过生硬，太过突兀，不过喜欢肯定是喜欢的。

感情这种事，有时候就是一眼，就知道非他莫属了。也有的时候，天长日久的腻歪在一起，反而太熟了，男女之情就变成了兄弟之情。

杨可现在走了，凌枫确实难免心里伤感。但是更多的是让凌枫思考，就是感情路上，他到底喜欢谁，到底想要跟谁共度未来？不能再优柔寡断了，否则对身边的女生，对自己都不好。

目前来说，在凌枫心里，公司第一，感情第二。毕竟房安网不是他一个人的事，还是马东锡，何思明，谢晓莉，甚至是李娜，辉哥等股东也倾注了心血。如果公司做不好，他哪有脸面跟马东锡他们称兄道弟的？

当务之急，还是先把公司做大做强，让自己变得更优秀吧！否则不管杨可也好，林木玲也好，人家的家庭背景摆在那里，自己就跟个癞蛤蟆一样，彼此之间天差地远，真要谈男女朋友难免惹来各种吃软饭的非议。

这对于自尊心甚是强烈的凌枫来说，那是万万不能接受的。

稍微收拾了一下心情，凌枫起床了，今天他要陪郝敏谈一个项目。

郝敏带了二十三个人来房安网，加上杨可留下的十个人，现在房安网整个新房部有三十三人，这一份实力已经不小了。

新房要做业绩，必须要有独家项目，也就是进驻售楼部的全案项目。光是做一级代理，做渠道是不赚钱的。做总代，做全案，然后把新房项目签一级代理，一级代理再找二级分销上客，这样才真正赚钱。

能赚钱的事情肯定都不容易，何况拿下一个新房项目，如果操作得好的，除了开发商给的佣金，如果市场好或者项目卖点特别强的还可以赚溢价。往往一个新房项目，少则赚个两三百万，多则赚个五六百，甚至七八百也是常有的事。

房安网刚刚成立，在二手圈子里面有些名气，但是在新房市场是没什么名气的。开发商要找全案，有点实力的一般都会优先找国内顶级的代理商，比如中原，比如世联行。小开发商，或者项目不大的，那也会优先找本地最大的代理商，比如美鑫地产。

如果房安网去谈项目，现在是接不到项目的。开发商的资金链一般都比较紧张，万一找的代理卖不出房，或者卖房去化的速率太慢，影响回款的速度，开发商可是要跳楼的。

全案项目，开发商一般都要求代理商要打保证金，根据项目不同，保证金从50万到500万不等。如果协议期内完不成销售任务，销售佣金将会扣除个20左右，甚至有时候保证金都要被没收。

当然了，牛逼的代理商是不需要交保证金的。反而是开发商，把售楼部搞得漂漂亮亮的，样板房装修得富丽堂皇的，总之就是将最好的硬件设施提供给代理商。

原因嘛，也很简单！优秀的代理商能出货，根据项目定位不一样，代理商会制定出不同的营销方案，有时候一个项目，一开盘就能售罄。

房安网在新房市场目前没有名气，也没有这个实力。但是郝敏有这个名气，也有这个实力。

开发商是认公司，但是开发商也认人。

郝敏在h市的新房市场摸爬滚打了七八年，那口碑跟金子似的闪闪发亮。

有郝敏操盘的项目不愁卖，这是h市新房圈子里，所有楼盘的项目总，营销总的共识。

本来谈项目，郝敏一个人去就行，开发商也认她。但是新房项目猫腻多，往往项目都会对某个代理商的新房负责人会有私底下返点什么的，为了避嫌，郝敏决定让凌枫一起参加洽谈。

约了十点钟在项目的售楼部洽谈，一起参与的有项目总，营销总，渠道总，房安网这不是则是凌枫跟郝敏。

项目的名字叫冠山海，是一个海景项目，位处h市的西海岸。16年的西海岸，彼时还没怎么开发，到处一片荒凉，周边配套都还没有，但是有一个传言，那就是全市最好的小学一小，以及最好的初高中实验中学，可能要在项目附近建分校，如果传言属实那么冠山海就是它们的学区房。

，能给全案代理大概1500万左右的纯利润。

这么大一块肥肉，可想而知，有多少代理商像是传言肯定不是空穴来风，近期就有不少公务员，或者事业单位的上班族频繁找人打听项目什么时候开盘。

这个项目很多代理商都在虎视眈眈，按照项目的体量，总共二十栋楼，分一二三期开发。第一期已经是现房，总共有五栋楼，约莫600套房源可销售，按照15000元/平的均价，再乘以平均单套面积85平，那么总货值是7.65亿。

开发商给全案的佣金点位是4个点，全案又要最少给出3.5个点给一级代理。也就是7.65亿的货值，全案只留0.5也有382.5万的佣金。

减去全案的销售人员的工资提成支出，最少也还剩个200万左右的纯利润。

如果万一卖的火，有溢价的话，那么这一个项目，第一期的纯利润估计就有500万以上。还不说后面还有第二，第三期呢！

保守预估，整个冠山海三期项目全部销售完毕将会最少有1500万左右的纯利润。如此赚钱的一个项目，h市，甚至是整个h省的代理商们，就如飞蛾扑火一

样，整天就想着如何公关开发商——江山地产，公关项目总，营销总，以及渠道